Faut il acquerir en groupe d'achat

Est il intéressant d'acquérir un appartement par l'intermédiaire d'un groupe d'achat?

Le phénomène a commencé il y a quelques années Tel Aviv et à Jérusalem. Depuis, il a fait boule de neige. A tel point qu'une grande partie des terrains à vendre dans les grandes ville du pays sont acquis essentiellement par des groupes d'achats au dépend des promoteurs.
Des tours entières ont été édifiées selon ce modèle juridique.
Acheter un appartement dans le cadre d'un groupe d'achat immobilier peut occasionner une économie de 10% à 20% du montant de l'acquisition.

1. Les avantages d'un groupe d'achat ?

Le principe en est simple, un groupe décide d'acquérir ensemble un terrain et d'ériger sur ce terrain pour chacun des membres une unité d'habitation. Cette formule est plus avantageuse que l'achat d'appartement d'un promoteur.
L'économie vient du fait que le promoteur a lui-même son bénéfice, paye un impôt sur l'acquisition du terrain à ses propres frais financiers, paye la TVA sur l'acquisition du terrain ainsi que les frais liés à la commercialisation etc.. Tous ses frais sont pris en compte dans le prix de vente de l'appartement.
Dans le cas du groupe d'achat il n'y a pas le bénéfice du promoteur ainsi que de la TVA (15.5%) sur la valeur du terrain. L'impôt sur l'acquisition n'est que de 5% sur la valeur de l'acquisition du terrain et non pas un impôt sur l'acquisition sur le montant total de l'appartement.
Le participant au groupe aura souvent la possibilité de contribuer de manière plus active à la construction de son appartement et donc de mieux l'adapter à ses besoins.

2. Comment se constitue un groupe d'achat ?
Plusieurs partenaires sont essentiels au montage d'un groupe d'achat:
Un chef de projet qui va diriger le groupe de professionnels qui vont élaborer le chantier (comprenant architecte, ingénieur civil etc..).

Une banque qui va financer le projet ; afin que chaque participant ne soit responsable vis-à-vis de la banque que de sa quote part. Elle va garantir la destination des fonds et libérera l'argent aux différents corps de métier en fonction de l'avancement des travaux. La banque ne libérera ses fonds qu'après que chaque participant ait mis ses fonds propres. Elle contrôlera l'avancement des travaux par l'intermédiaire d'un expert choisi dans une liste qu'elle aura désignée.

Cabinet d'avocat qui va représenter le groupe mais également rédiger le contrat de création du groupe ainsi que tous les autres contrats relatifs à la construction. Il sera également responsable d'inscrire les appartements au cadastre.

3. Quels sont les piéges à éviter ?
Les vérifications à prendre avant de prendre la decision de rentrer dans un groupe de telle nature sont nombreuses:

Vérifier si le terrain va être acquis au prix du marché et non au dessus, dans ce cas une partie de l'avantage de s'organiser en groupe d'achat peut disparaître. Consulter également l'envergure des frais occasionnés par la construction.
Vérification du permis de construire (s'il existe) ou du plan d'occupation des sols.
Au cas où il faut obtenir le permis de construire il faut prendre en compte que la construction ne pourra commencer qu'à partir de l'obtention du permis.
Vérification du titre de propriété, vérification du contrat qui lie tous les associés ainsi que l'accord préalable de la banque.
Il me semble important de mandater un professionnel afin de faire toutes ces vérifications afin que la transaction puisse s'effectuer de manière plus sûre.