Le marché de l'immobilier en Israël a toujours été influencé par les juifs de la diaspora, et ce dans une mesure plus ou moins importante selon les époques et la stabilisation progressive de l'économie israélienne.

Ainsi, à titre illustratif, il existe des quartiers entiers dans certaines villes qui sont jusqu'à ce jour identifiés par la provenance de leurs habitants ou même fondateurs : le quartier Afridar a Ahskelon, ou encore la partie Nord de Netanya à forte majorité anglo-saxonne.

Ces dernières années, compte tenu des diverses évolutions socio-économiques ET politiques en France, les juifs de France sont devenus des intervenants de plus en plus remarqués sur le marché immobilier en Israël.

www.paristlv.com Existe-t'il un réel marché immobilier des français en Israël ?

En fait, la question elle-même se pose avec plus d'intensité aujourd'hui compte tenu de la vitalité de cette tendance d'achats, en comparaison avec le reste du marché; cette tendance serait peut-être passée inaperçue dans les années 1992-1996 lorsque le marché battait son plein, et que la croissance des prix associée bien évidemment à la rareté des produits agitait tous les secteurs de l'immobilier israélien.

Quoi qu'il en soit, d'après plusieurs études statistiques publiées en Israël, ou encore les informations provenant par exemple du seul cadastre de Jérusalem, l'année 2003 s'est singularisée par un nombre particulièrement important d'acquisitions immobilières de la part des "investisseurs juifs de France", ainsi que ceux d'Angleterre d'ailleurs, mais de façon moins conséquente et plus souvent dans le seul immobilier dit de luxe.

Un autre facteur essentiel qui tend à renforcer cette impression de véritable "marché des français" est le changement radical d'attitude des banques israéliennes vis-à-vis des touristes français : aujourd'hui, toutes les banques commerciales (dites de dépôt) ont une représentation francophone au sein de leur personnel afin de mieux servir les touristes de France, et par là, augmenter leurs chances d'obtenir leurs dépôts en Euros; et, fait encore plus exceptionnel, les banques hypothécaires qui se sont toujours distinguées par leur conservatisme, acceptent aujourd'hui de prêter aux touristes français, et se targuent désormais de savoir "lire" une feuille d'impôts française, en français, et s'en contenter pour établir la capacité de remboursement de l'emprunteur.

Des acquisitions très ciblées avec la création de micromarchés

www.paristlv.com  Quelles consequences visibles ?

Ainsi, on a pu voir se développer des projets tels que la Marina d'Ashdod qui par un état de fait sont exclusivement réservés aux juifs de France, et qui n'intéressent que rarement les Israéliens; dans le même genre d'engouement populaire, les projets dans le neuf à Eilat, en général sur les hauteurs avec vue imprenable sur la mer, sont aussi devenus des produits typiquement "français".

Et pourtant, si l'on s'attarde à analyser ces deux exemples de "micromarchés français", les réflexes d'achat de ce même public français viennent nous montrer qu'il n'y a pas de véritable homogénéité : en effet, si l'achat immobilier à Eilat ressemble en de nombreux points à un achat de tourisme/villégiature comparable avec le processus d'achat de la résidence secondaire sur la côte d'Azur il y a un vingtaine d'années (on y passe ses vacances, on s'y sent bien...donc autant y avoir son pied-à-terre), l'achat à Ashdod est plus souvent un mélange d'une volonté de réaliser un "bon investissement" en Israël tout en se disant que l'appartement servira éventuellement de base à une future Alyah, la sienne ou celle de ses enfants...

Par ailleurs, il existe aussi un autre type de marchés préférentiels pour les juifs de France : les appartements de haut standing (plus de 250.000 $) dans les grandes villes.

Ainsi, aujourd'hui, compte tenu de la très forte demande émanant du public français, il y a très clairement une pénurie de produits type 3 et 4 pièces dans les beaux quartiers de Jérusalem - Moshava, Talbyieh, Rehavia, Bakaa, Arnona, etc... - ou de Tel-Aviv, et plus particulièrement dans le périmètre immédiat des hôtels Dan et Hilton.

De même, les juifs de France, accompagnés dans ce cas par les anglo-saxons, sont souvent les seuls véritables acteurs du marché immobilier de luxe dans des villes comme Herzlia Pitouach, Césarée ou encore pour les projets de "tours de luxe" à Tel-Aviv (projets You Tel-Aviv décoré par Philippe Starck, Névé Tsedek) ou à Jérusalem (Jérusalem Height Towers, Ahim Behor à Talbyieh..).

Micromarché certes, mais attention à ne pas être en trop fort décalage

En fait, il est clair que l'investissement massif des juifs de France en Israël est plus que bénéfique pour l'économie locale, puisqu'il constitue un réel apport d'"air frais" et sert parfois même de locomotive.

Dans l'autre sens, l'investissement peut toutefois s'avérer moins "réussi" dès que la courbe des prix sur un micromarché commence à présenter les symptômes classiques de la "bulle spéculative".

En effet, si la tendance à la hausse des prix sur les marchés haut de gamme de Jérusalem, Tel-Aviv ou encore Raanana, emporte d'ores et déjà dans son sillon la clientèle israélienne dite classique, avec un réel rattrapage de la réalité économique (moins d'offre, moins de stocks, moins de terrains à construire) sur la hausse d'origine "française", l'engouement du public français pourrait rapidement s'avérer décevant, compte tenu d'une offre qui risque d'excéder la demande dans des projets qui lui sont spécifiquement destinés comme à Ashdod, les promoteurs construisant beaucoup compte tenu du succès actuel de ces projets et établissant même parfois leurs grilles de prix en Euros....le risque supplémentaire étant que dès que l'effet de mode passera, le marché "français" ne sera pas relayé par le marché "israélien" et les prix baisseront alors aussi rapidement qu'ils avaient monté.

www.paristlv.com  Pourriez-vous expliquer ce que vous appelez '' La notion de police d'assurance''

Plus généralement, l'une des caractéristiques de cette nouvelle tendance immobilière parmi la diaspora de France est le renforcement de la notion de plus en plus utilisée de "police d'assurance" : le candidat acquéreur lorsqu'il explique ses motivations d'achat finit souvent par mettre en avant une farouche volonté "d'avoir quelque chose en Israël", qu'il s'agisse d'ailleurs d'un pied-à-terre dans un lieu de villégiature, d'un appartement répondant à ses critères de résidence principale éventuelle, ou encore d'un investissement locatif.

On constate d'ailleurs de plus en plus que certains de nos frères qui voyaient il y a quelques années encore le Canada ou Miami comme solution ultime "au cas où", se réorientent aujourd'hui vers Israël, et ce souvent en commençant par rapatrier leurs fonds, puis ensuite en acquérant de l'immobilier, et ce même s'il n'y a pas du tout de projet d'immigration à plus ou moins long terme.

Il est vrai aussi que cette tendance "socio psychologique" est plus que stimulée par les réalités économiques actuelles : un Euro très puissant face au Dollar, alors que le marché israélien est libellé en Dollars, et des taux d'intérêt très faibles ... Et donc, n'est-ce pas le moment ou jamais d'investir en Israël ... !?